A revitalização dos centros urbanos no Brasil busca aplicar, ainda que parcialmente, o conceito de “Cidade de 15 Minutos”, idealizado por Carlos Moreno, da Universidade Sorbonne. A proposta visa criar espaços onde seja possível morar, trabalhar e acessar cultura e lazer em até 15 minutos a pé ou de bicicleta, reduzindo a pegada de carbono e promovendo a mobilidade sustentável.

Nesse contexto, o retrofit surge como um mecanismo eficaz para ampliar a oferta de moradias de baixo custo em áreas centrais. Aplicado com sucesso na Europa e nos EUA, ele adapta edifícios antigos às novas demandas econômicas e urbanísticas. No Brasil, o retrofit é algo recente, tendo sido incorporado às legislações urbanísticas locais, conforme as competências previstas na Constituição Federal de 1988, bem como ao Estatuto da Cidade de 2001. 

As normas locais definem os critérios para sua aplicação, permitindo modernização, requalificação e, em alguns casos, mudanças de uso e ampliações das áreas, sempre em conformidade com as diretrizes urbanísticas e de ocupação do solo. Frisa-se, ainda, que muitas dessas edificações possuem valor histórico ou cultural e podem estar sujeitas a regimes especiais de preservação.

Para ilustrar o potencial desse instrumento, imagine um edifício dos anos 1980 em uma área central, anteriormente ocupado por um banco e salas comerciais. Com o tempo, esses espaços tornaram-se obsoletos, deixando o prédio sem função econômica ou social. O retrofit permite adaptá-lo para “uso misto”, com comércio no térreo e moradias compactas nos andares superiores, promovendo habitação acessível e revitalização urbana. Trata-se de uma solução vantajosa tanto para os proprietários, que valorizam seus imóveis, quanto para a cidade, que ganha novas moradias.

Apesar da previsão em legislações municipais, o retrofit ainda tem baixa adesão no Brasil, devido a dois fatores principais: 1. entraves legais e financeiros, que equiparam retrofit a imóveis usados, tornando a construção nova mais vantajosa; 2. os efeitos da urbanização acelerada e desordenada resultam em edificações antigas sem regularidade urbanística, ambiental e registral, dificultando sua inclusão em projetos habitacionais.

Para enfrentar o primeiro dilema, a Caixa Econômica Federal anunciou, em 20 de fevereiro de 2025, no Seminário Internacional de Reurbanização e Retrofit (Sinduscon-SP), uma nova linha de crédito específica para projetos de retrofit, com recursos do FGTS e SBPE, oferecendo juros reduzidos para a revitalização de prédios antigos. A linha financia tanto a compra do terreno quanto a reforma, ampliando a aplicação antes restrita à aquisição do solo, além de antecipar até 50% dos valores, superando o limite de 10% das linhas tradicionais. 

Essa iniciativa impulsiona a produção habitacional e beneficia proprietários, construtoras e cidadãos que buscam moradias bem localizadas, reduzindo, assim, o déficit habitacional e fortalecendo o Direito à Cidade.

Para mitigar a segunda problemática, a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), prevista na Lei nº 13.465/2017 e no Decreto nº 9.310/2018, oferece uma base normativa para corrigir irregularidades em prédios inseridos em núcleos urbanos informais. A legislação permite que os municípios estabeleçam poligonais específicas para a aplicação da Reurb. No caso em estudo, esses prédios antigos são elegíveis para a Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), que abrange imóveis não residenciais, industriais e comerciais, removendo barreiras que inviabilizam esses projetos.

O retrofit já é adotado com sucesso em cidades dos EUA e da Europa. No Brasil, há experiências bem-sucedidas no Rio de Janeiro e em São Paulo. Esta última, inclusive, além dos benefícios urbanísticos e ambientais, concede incentivos tributários (IPTU, ISS e ITBI) e subsídios para modernizar edificações e aumentar a densidade no centro.

Por certo, o retrofit se mostra essencial para atrair moradias de baixo custo às áreas centrais, integrando moradia, comércio e serviços, e alinhando-se ao conceito de “Cidade de 15 Minutos” e à Agenda 2030.

Com instrumentos legais e financeiros disponíveis, cabe ao Poder Público e ao setor privado transformar os centros urbanos — hoje ativos apenas no horário comercial e, à noite, reduzidos a “territórios esquecidos”, sem vida comunitária que reflita o verdadeiro sentido de cidade — em um modelo de urbanismo sustentável e inclusivo.

Pedro Rocha é advogado urbanista, professor universitário, doutor em Direito pela Universidade de Fortaleza (UNIFOR) e mestre em Planejamento e Políticas Públicas pela Universidade Estadual do Ceará (UECE).

* Os textos dos artigos, colunas e análises são de responsabilidade dos autores e não refletem necessariamente a opinião do Hjur.