O Superior Tribunal de Justiça decidiu, mediante o rito dos recursos repetitivos — segundo o qual a decisão vale para todos os processos em tramitação sobre o caso no país —  que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano. 

Portanto, durante esse período, a obrigação de pagamento do IPTU é do devedor fiduciante. Com o entendimento, a 3ª Seção do STJ consolidou o Tema 1.158 e liberou para tramitação todos os processos individuais ou coletivos que discutem a mesma matéria e estavam suspensos na segunda instância ou no próprio Tribunal. O julgamento que discutiu a questão foi relacionado ao Recurso Especial REsp 1.949.182.

O processo julgado teve origem em execução fiscal proposta pelo município de São Paulo contra o Itaú Unibanco S.A., com o objetivo de cobrar o IPTU incidente sobre imóvel que estava em alienação fiduciária.

Ilegitimidade passiva

O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que há ilegitimidade passiva por parte da instituição financeira. Mas o município recorreu ao STJ com o argumento de que a alienação fiduciária implica na efetiva transferência da propriedade para o credor. E afirmou que, se o banco optou por uma modalidade que acarreta a transferência de domínio do bem, deveria se sujeitar ao pagamento das respectivas obrigações.

Conforme a avaliação do relator do recurso repetitivo no STJ, ministro Teodoro Silva Santos, no contrato de alienação fiduciária o credor detém apenas a propriedade resolúvel, indireta, do bem, para garantir o pagamento do financiamento, sem que haja o propósito de ser efetivamente o dono.

O ministro lembrou que, segundo a jurisprudência do STJ, a posse do bem deve ser acompanhada da intenção de ser o seu dono (animus domini). Assim, essas pessoas são consideradas contribuintes do IPTU por terem relação direta e pessoal com o imóvel, “ao contrário daquele que apenas detém a posse precária, como é o caso do credor fiduciário”.

O magistrado também enfatizou que o devedor fiduciante é quem deve responder pelo pagamento de encargos que recaiam sobre o imóvel, nos termos do artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997 (que regulamenta a alienação fiduciária). E acrescentou que essa responsabilidade continua até o momento em que o credor fiduciário for imitido na posse, ou seja: quando o banco receber a posse do imóvel por falta de pagamento.