Por Hylda Cavalcanti
Quem tem imóvel com contrato de compra e venda sem registro público no cartório precisa tomar cuidado e correr para regularizar sua situação, sob o risco de sair prejudicado em alguma ação judicial, mesmo tendo sido configurada a boa fé. Isto porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente que a hipoteca posterior deve prevalecer sobre promessa de compra e venda de imóvel comercial, caso esse imóvel não tenha registro.
Sendo assim, os ministros da Corte mantiveram decisão que determinou a penhora de cumprimento de sentença movido por uma imobiliária que, de boa fé, recebeu a propriedade como garantia real. O julgamento foi realizado pela 4ª Turma do STJ, por meio do Recurso Especial (Resp) Nº 2.141.417.
De acordo com o processo, a compradora do imóvel opôs embargos contra a imobiliária alegando que, juntamente com o ex-cônjuge, adquiriu o imóvel comercial em 2007. A transação foi formalizada por contrato particular de promessa de compra e venda. Mas em 2018, ao consultar o registro de imóveis, a compradora constatou que havia uma hipoteca na propriedade em favor da imobiliária, feita em 2009 pela antiga proprietária.
O juízo de primeiro grau acolheu os embargos, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) considerou que a hipoteca posterior deveria prevalecer sobre o contrato de promessa de compra e venda não registrado. Entendimento que foi mantido pelo STJ
Imóvel comercial
Segundo o relator do recurso na Quarta Turma, ministro Antonio Carlos Ferreira, não se aplica ao caso a Súmula 308 do STJ, pois o enunciado se refere aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.
O ministro lembrou que ambas as turmas de direito privado do tribunal entendem que, mesmo nos imóveis comerciais, “a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário comprador”.
Só que o caso em questão, segundo Ferreira, consiste em um episódio especial, uma vez que, nos julgamentos em que foi adotado esse entendimento, não se examinou a falta de registro público da promessa de compra e venda realizada antes da hipoteca.
Propriedade do imóvel
De acordo com o ministro, “a ausência de registro é o ponto central da controvérsia, uma vez que, para o STJ, a propriedade do imóvel só se transfere com esse procedimento”. “Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros em relação à transferência do domínio do imóvel”, disse.
Conforme o voto/relatório de Ferreira, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do contrato público ou particular no tabelionato de imóveis.
Segundo o magistrado, a boa-fé da imobiliária é fato incontroverso, pois ela não tinha como saber que o imóvel não pertencia mais à devedora. A promessa de compra e venda, explicou ele, “vincula as partes contratantes, mas a falta de registro torna o contrato ineficaz perante terceiros de boa-fé”.
