Da Redação
O fato de um contrato de locação ser garantido por fiança não impede, na hipótese de falta de pagamento, o exercício do penhor legal pelo locador. Conforme julgamento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), as duas garantias – que têm natureza e finalidades distintas – podem ser cumuladas.
O caso julgado na Corte superior pela 3ª Turma, tem como origem um shopping de Maceió, onde foi ajuizada ação de homologação de penhor legal com base no artigo 1.467 do Código Civil.
Os responsáveis pelo shopping argumentaram que, diante da inadimplência de mais de R$ 300 mil em aluguéis e outros encargos, apoderou-se de bens móveis deixados pelo locatário no imóvel alugado, como forma de garantir o pagamento da dívida.
Contrato garantido por fiança
A defesa do locatário, entretanto, alegou que, como o contrato já estava garantido por fiança, o locador não poderia exercer o penhor legal sem violar o artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que proíbe a existência de mais de uma garantia num único contrato de locação.
Em primeira instância, o juízo indeferiu o pedido do credor por entender que, sendo vedada a cumulação de garantias no contrato de locação – como estabelecido na Lei do Inquilinato –, a instituição do penhor legal só é legítima quando o locador não tem outros meios de se proteger dos efeitos da mora do locatário.
Mas o locador recorreu ao Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL), que mudou a decisão. Para os desembargadores estaduais, a vedação legal diz respeito apenas às garantias contratuais, não suprimindo as que são impostas por força de lei para o mesmo negócio.
Alegação de contravenção penal
Em recurso especial interposto ao STJ, o locatário afirmou, pelos seus advogados, que a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação acarreta nulidade, além de constituir contravenção penal, nos termos do artigo 43, inciso II, da Lei do Inquilinato.
Segundo ele, a interpretação dos negócios jurídicos deve observar a intenção das partes e a boa-fé, não podendo se restringir ao sentido gramatical da lei, como teria feito o acórdão recorrido.
Penhor é assegurado pelo Código Civil
Para o relator do caso no STJ, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, “a vedação a múltiplas garantias contratuais no contrato de locação, estabelecida na Lei do Inquilinato, não suprime o exercício do penhor legal assegurado pelo Código Civil”.
De acordo com o magistrado, “por possuírem natureza e finalidades distintas, os dois institutos coexistem sem que haja qualquer incoerência sistêmica”.
Diferenças legais
Conforme escreveu Villas Bôas Cueva no seu voto, “a vedação da Lei do Inquilinato é norma de ordem pública destinada a conter abusos na formação do contrato e a limitar a autonomia privada do locador quanto às garantias convencionais exigíveis do locatário”.
Já o penhor legal, segundo ele, “constitui garantia prevista em lei que, independentemente da vontade das partes, assegura a efetividade do crédito locatício na hipótese de não pagamento”.
Independe da vontade das partes
“O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas, que, pela sua natureza, justificam tratamento especial, conforme a definição do legislador”, afirmou o relator.
Em função disso, o colegiado da Turma votou conforme o voto do relator, no sentido de negar provimento ao recurso interposto junto ao STJ. O processo julgado foi o Recurso Especial (REsp) Nº 2.235.511.
— Com informações do STJ
