Da Redação
O Superior Tribunal de Justiça definiu que corretores de imóveis não podem ser responsabilizados por atrasos na entrega de obras ou outros descumprimentos contratuais da construtora. A decisão, tomada sob o rito dos recursos repetitivos, vale para todo o país e estabelece exceções apenas quando o corretor participa diretamente da incorporação ou integra o mesmo grupo econômico da empresa.
A decisão da Segunda Seção do STJ, conhecida como Tema 1.173, esclarece uma dúvida que afeta milhares de consumidores brasileiros: afinal, quem deve responder quando a construtora atrasa a entrega do apartamento ou quando surgem problemas na obra?
Segundo o tribunal, o corretor que atua apenas como intermediário na venda não tem responsabilidade sobre esses problemas. Isso porque seu papel se encerra quando aproxima o comprador da construtora e recebe sua comissão.
O ministro Raul Araújo, relator do caso, explicou que o corretor não se vincula à conclusão da obra nem à entrega das chaves. Por isso, não pode ser condenado a indenizar o consumidor por falhas que são de responsabilidade da construtora ou incorporadora.
Quando o corretor pode ser responsabilizado
Apesar da regra geral, existem situações específicas em que o corretor responde pelos problemas junto com a construtora. Isso acontece quando ele vai além da simples intermediação.
A primeira exceção é quando o corretor participa diretamente das atividades de incorporação e construção do empreendimento. Nesse caso, ele deixa de ser apenas um intermediário e passa a integrar a cadeia de fornecimento do imóvel.
A segunda situação ocorre quando o corretor faz parte do mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora. Isso significa que as empresas têm ligação financeira ou administrativa entre si.
Confusão patrimonial também gera responsabilidade
Outra hipótese de responsabilização acontece quando há confusão ou desvio patrimonial. Isso ocorre quando os recursos da construtora são transferidos para o corretor de forma irregular, misturando o patrimônio das empresas.
O ministro Raul Araújo destacou que, nessas situações excepcionais, o corretor pode ser condenado a reparar os danos causados ao consumidor, incluindo vícios de construção, atrasos na entrega e outras obrigações previstas no Código de Defesa do Consumidor.
A Lei 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias, permite que o corretor atue também como incorporador. Quando isso acontece, ele assume responsabilidades como a comercialização de unidades antes da construção e o registro do memorial de incorporação.
Decisão vale para todo o Brasil
O entendimento foi adotado por unanimidade e deve ser seguido por juízes e tribunais de todo o país, conforme determina o artigo 927 do Código de Processo Civil. Isso garante segurança jurídica e tratamento uniforme para casos semelhantes.
Um dos processos que motivou a decisão envolveu uma corretora questionando condenação solidária junto com uma construtora. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro havia determinado a devolução integral dos valores pagos por dois consumidores devido ao descumprimento do contrato.
Com a nova tese, o STJ deixa claro que essa condenação solidária só seria possível se ficasse comprovado que a corretora atuava além da simples intermediação, integrando o grupo econômico ou participando diretamente da incorporação.
O que muda para o consumidor
Na prática, o consumidor que tiver problemas com atraso na entrega ou defeitos na construção deve direcionar suas reclamações e ações judiciais contra a construtora ou incorporadora, não contra o corretor que intermediou a venda.
Isso não significa que o corretor está livre de qualquer responsabilidade. Se ele prestou informações falsas durante a venda, por exemplo, pode responder por isso. Mas questões relacionadas à execução da obra e cumprimento de prazos são de responsabilidade exclusiva da construtora.
A decisão traz mais clareza sobre os limites de atuação de cada profissional envolvido na compra de um imóvel na planta, evitando que o corretor seja incluído indevidamente em processos judiciais apenas por ter intermediado a venda.
