Da Redação
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não subsiste responsabilidade dos fiadores por aluguéis quando, para encerrar o contrato, o locador se recusa a receber as chaves. O caso em questão resultou de um processo no qual dois fiadores apresentaram embargos à execução de valores relativos ao contrato de locação comercial firmado por uma igreja, primeira executada.
Mas os fiadores argumentaram que não seriam responsáveis pelo pagamento dos aluguéis referentes ao período entre a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves, já que o próprio locador condicionou o recebimento destas à assinatura do laudo de vistoria, o qual apontava avarias no imóvel. O locador disse que tinha condicionado o recebimento das chaves à assinatura de um laudo de vistoria, porque existiam avarias no imóvel.
Inexistência de débito em primeiro grau
A devolução das chaves somente ocorreu posteriormente, por meio de ação de consignação proposta exclusivamente pela locatária contra o locador. Em primeira instância, os recursos dos fiadores foram acolhidos, com reconhecimento da inexistência de débito e extinção do processo com resolução de mérito. O entendimento do juízo foi de que “a entrega das chaves não poderia ter sido condicionada à assinatura de um único documento, que tratava da devolução e da concordância com a vistoria”.
O proprietário do imóvel, então, apresentou recurso junto ao Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) onde os desembargadores reformaram a sentença. Prevaleceu entre o colegiado do TJRJ, o entendimento de que não houve recusa do locador em receber as chaves, de modo que os fiadores continuariam obrigados a garantir os aluguéis.
Ministros mudaram posição do TJRJ
O caso subiu para o STJ, onde os ministros mudaram a posição do TJRJ e mantiveram o entendimento da primeira instância. No STJ, os fiadores sustentaram que o imóvel foi desocupado e que a locatária quis entregar as chaves, mas o locador se recusou injustificadamente a recebê-las, exigindo antes a assinatura de um documento que importaria em assumir responsabilidade e dívida. Por isso, afirmaram que deveriam ser desonerados em relação aos aluguéis vencidos após a desocupação.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que um contrato de locação por tempo indeterminado – como o do caso em julgamento – pode ser encerrado pelo locatário quando quiser, exigindo-se apenas o aviso prévio, segundo disposto no artigo 6º da Lei 8.245/1991.
De acordo com a ministra, o encerramento da locação é direito potestativo do locatário, ou seja, o término do contrato depende apenas de ato unilateral de quem alugou o imóvel. Por esse motivo – acrescentou –, a extinção do contrato não pode ser impedida pelo locador em razão de supostos prejuízos ou danos causados ao imóvel.
Discussão em ação própria
A relatora explicou que, conforme a jurisprudência do STJ, o ressarcimento de eventuais avarias ocorridas enquanto o imóvel esteve alugado deve ser discutido em ação própria, não sendo justificativa razoável para impedir a rescisão contratual.
No caso, a ministra verificou que o imóvel foi desocupado e que o locador foi notificado dentro do prazo legal, não podendo o fiador ser responsabilizado por ato do locador que, de forma indevida, condicionou a entrega das chaves à concordância com o laudo de vistoria. O processo julgado foi o Recurso Especial (REsp) Nº 2.220.656, pela 3ª Turma da Corte.
— Com informações do STJ
