Da Redação
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a perda de um imóvel rural decorrente de decisão judicial extingue automaticamente o contrato de arrendamento vigente, sem que o novo proprietário seja obrigado a assumir os direitos e obrigações do acordo firmado pelo antigo dono da terra.
O caso julgado
A decisão foi proferida pela Terceira Turma do STJ no julgamento do Recurso Especial nº 2.187.412, oriundo do Mato Grosso, relatado pela ministra Nancy Andrighi. O litígio envolveu um arrendatário que explorava áreas rurais com contratos previstos para vencer em 2030 e que tentou manter a posse das terras após os arrendadores originais perderem a propriedade em ação reivindicatória movida pelo espólio de Renan Niederauer Coelho.
O arrendatário Getúlio Gonçalves Viana ajuizou ação de interdito proibitório em outubro de 2021, alegando que o novo proprietário teria se sub-rogado automaticamente nas obrigações dos contratos. Argumentou, ainda, que era terceiro de boa-fé e que os acordos não poderiam ser extintos sem uma ação judicial específica de rescisão ou despejo.
O raciocínio do tribunal
O STJ rejeitou a tese do arrendatário. O tribunal distinguiu duas situações completamente diferentes: a venda voluntária do imóvel e a perda forçada da propriedade por ordem judicial. No primeiro caso, o artigo 92, § 5º, do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) prevê expressamente que o comprador herda os direitos e obrigações do contrato de arrendamento em vigor.
Já na hipótese de perda judicial da propriedade, esse mecanismo não se aplica. O fundamento está no artigo 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra e lista expressamente a “perda do imóvel rural” como causa de extinção do arrendamento.
Novo dono não pode ser obrigado a assumir contratos alheios
O tribunal destacou que impor ao novo proprietário — que obteve o reconhecimento do domínio pela via judicial — a obrigação de cumprir um contrato que não celebrou representaria um encargo inaceitável. Diferentemente de quem adquire um imóvel de forma voluntária e tem a chance de conhecer previamente os contratos existentes, o vencedor de uma ação reivindicatória não escolhe as condições nas quais recebe o bem.
Por essa razão, o STJ concluiu que o espólio não precisava ajuizar ação autônoma de rescisão contratual ou de despejo para retomar a posse. Com a extinção do arrendamento, o direito à imissão na posse decorre diretamente da sentença reivindicatória.
Honorários advocatícios e revisão de ofício
O julgamento também enfrentou uma segunda questão: a possibilidade de o tribunal revisar, de ofício, o valor dos honorários advocatícios fixados em patamar considerado exorbitante. O STJ reafirmou que os honorários têm natureza de ordem pública e podem ser redimensionados a qualquer momento, mesmo sem pedido das partes, sem que isso configure reformatio in pejus.
No caso concreto, o valor da causa havia sido equivocadamente fixado pelo juízo de primeiro grau com base no valor de mercado do imóvel — cerca de R$ 181 milhões —, quando deveria refletir apenas o benefício econômico da posse decorrente do arrendamento. A diferença tornava a condenação em honorários completamente desproporcional ao objeto da ação possessória.
Decisão unânime
A Terceira Turma negou provimento a ambos os recursos especiais, de forma unânime. Votaram com a relatora os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira. O julgamento ocorreu em fevereiro de 2026.
RECURSO ESPECIAL Nº 2187412 – MT(2024/0470129-5)
