Da Redação
Quem financia um imóvel e atrasa o pagamento das parcelas pode perder o direito de continuar com o contrato — ou, dependendo de quando o problema ocorreu, ainda ter uma chance de reaver o bem. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em decisão que vale para todo o Brasil, regras claras sobre o que acontece nesses casos, separando as situações ocorridas antes e depois de uma mudança na lei, em 2017.
A decisão foi tomada pela Segunda Seção do STJ no julgamento do chamado Tema 1.288, um recurso repetitivo que serve de orientação obrigatória para todos os tribunais do país. Centenas de processos parados à espera desse julgamento agora podem voltar a tramitar.
O que é alienação fiduciária e por que isso importa
Quando alguém financia um imóvel pelo banco, normalmente o contrato prevê a chamada alienação fiduciária. Na prática, isso significa que o imóvel fica no nome do banco como garantia enquanto as parcelas não são pagas. Só após a quitação total do financiamento o bem passa definitivamente para o nome do comprador.
Se o comprador para de pagar, o banco pode acionar um processo para consolidar a propriedade em seu nome — ou seja, tomar o imóvel formalmente. É exatamente a partir daí que surgem as dúvidas: e se o devedor conseguir pagar a dívida depois disso? Ainda pode recuperar o imóvel?
Antes de 2017: quem pagou a dívida pode retomar o contrato
O STJ estabeleceu que, para os casos em que a dívida foi paga — tecnicamente chamado de purgação da mora — antes ou durante a vigência das regras antigas, o devedor tem direito de desfazer a consolidação e retomar o financiamento normalmente. Isso vale mesmo que o contrato seja antigo, desde que o pagamento da dívida atrasada tenha ocorrido dentro das regras que existiam antes da Lei 13.465/2017.
O fundamento é o princípio do ato jurídico perfeito: se o devedor pagou seguindo as regras vigentes na época, esse direito deve ser respeitado. O STJ entendeu que não seria justo aplicar retroativamente uma lei mais restritiva a quem já havia cumprido as exigências legais do momento.
Depois de 2017: sem pagamento após a consolidação, só resta preferência na compra
O cenário muda completamente para quem não quitou a dívida após a consolidação do imóvel em nome do banco, quando isso ocorreu já sob a vigência da Lei 13.465/2017. Nessa situação, o devedor perde o direito de retomar o contrato de financiamento e só pode exercer o chamado direito de preferência — ou seja, se o banco colocar o imóvel à venda, o antigo dono tem prioridade para comprá-lo pelo mesmo preço oferecido por outros interessados.
O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a lei de 2017 mudou as regras do jogo ao proibir expressamente a purgação da mora depois que a propriedade já foi consolidada no nome do credor. Para o STJ, essa lei se aplica mesmo a contratos assinados antes de 2017, desde que a consolidação do imóvel tenha acontecido após a entrada em vigor da nova norma.
Caso concreto: banco questionou decisão de tribunal paulista
A decisão do STJ teve como ponto de partida um recurso de um banco contra uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). O tribunal estadual havia permitido que o devedor pagasse a dívida mesmo depois de o imóvel já ter sido consolidado em nome da instituição financeira — e isso ocorreu após 2017.
Para o STJ, essa posição contrariou a jurisprudência já consolidada. O recurso do banco foi provido, a ação do devedor foi julgada improcedente e ficou garantido a ele apenas o direito de preferência na eventual venda do imóvel, conforme prevê a lei atual.
O que muda na prática para quem tem financiamento
A decisão traz segurança jurídica para bancos e devedores. Na prática, quem está com parcelas atrasadas e corre o risco de perder o imóvel precisa agir antes que a consolidação seja efetivada, pois depois disso — sob as regras atuais — não há mais como retomar o financiamento. A única saída será tentar exercer o direito de preferência na compra, o que exige capital disponível para adquirir o bem à vista ou em novas condições.
Advogados e devedores que tinham ações judiciais suspensas aguardando essa definição do STJ agora terão clareza sobre qual caminho seguir, de acordo com a data em que a consolidação do imóvel ocorreu em cada caso.
