Da Redação
A 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou o pedido de rescisão contratual e devolução de valores a um comprador que deixou de pagar as parcelas de um lote adquirido por meio de contrato com alienação fiduciária registrada em cartório.
O caso analisado pelo tribunal
O comprador havia adquirido um lote por meio de contrato que incluía cláusula de alienação fiduciária, com a própria vendedora atuando como credora fiduciária. Após pagar parte do valor acordado, ele parou de quitar as parcelas restantes e entrou na Justiça pedindo a rescisão do contrato e a devolução parcial do dinheiro já pago.
A alienação fiduciária é um tipo de garantia em que o comprador recebe a posse do imóvel, mas a propriedade só é transferida definitivamente após o pagamento integral do valor acordado. Durante o período de pagamento, o bem fica registrado em nome do vendedor como garantia.
Lei especial prevalece sobre código do consumidor
O desembargador Luiz Antônio Costa, relator do caso, explicou que o Superior Tribunal de Justiça já definiu que contratos de compra e venda com alienação fiduciária registrada em cartório devem seguir as regras da Lei nº 9.514/97, e não do Código de Defesa do Consumidor.
Essa lei específica estabelece procedimentos próprios para casos de inadimplência, protegendo os direitos tanto do vendedor quanto do comprador, mas de forma diferente do que prevê o CDC.
Inadimplemento antecipado impede rescisão pelo comprador
O magistrado destacou que, mesmo sem comprovação formal da constituição em mora do devedor, o comprador inadimplente não pode solicitar a rescisão do contrato quando há alienação fiduciária registrada.
“Nessa hipótese, ocorre o inadimplemento antecipado do contrato e desinteresse do comprador na manutenção da relação contratual”, escreveu o desembargador Costa, explicando que nesses casos se aplicam os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.
Como funciona o retorno do imóvel ao vendedor
Segundo a decisão, quando o comprador deixa de pagar, a propriedade retorna automaticamente ao vendedor fiduciário, conforme prevê o artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Não há devolução imediata das parcelas já pagas.
O desembargador explicou que, após o procedimento de expropriação do bem – ou seja, depois que o imóvel for vendido novamente -, o valor correspondente ao que o comprador inadimplente havia pago deve ser entregue a ele, descontadas as despesas e eventuais prejuízos.
Entendimento consolidado na câmara
O relator reforçou que a 7ª Câmara de Direito Privado já possui entendimento consolidado de que, quando a alienação fiduciária está registrada na matrícula do imóvel, aplica-se a lei especial mesmo que não tenha havido notificação prévia do comprador para pagamento da dívida.
A notificação para constituição em mora serve apenas para permitir que o credor fiduciário promova a posterior venda do bem, mas não é requisito para aplicação da lei especial.
A decisão foi unânime, com participação dos desembargadores Miguel Brandi e Pastorelo Kfouri.
