O STF se prepara para retomar, em sessão presencial, uma das principais controvérsias atuais sobre o ITBI na integralização de capital. No Tema 1.348, discute-se se a imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição subsiste quando a sociedade adquirente exerce atividade imobiliária preponderante. Depois do destaque que interrompeu o julgamento virtual, o RE 1.495.108 foi incluído na pauta do Plenário, com julgamento previsto para 2 de setembro.
A definição será relevante, mas não encerra o problema. Mesmo que prevaleça a compreensão de que a atividade imobiliária não afasta a imunidade, seu alcance continuará dependente da forma como se aplica o Tema 796. Algumas administrações tributárias municipais e o Distrito Federal vêm tratando como excedente tributável a diferença entre o valor pelo qual o imóvel é conferido ao capital e o valor de mercado apurado posteriormente pelo Fisco.
A LC 227/2026 torna esse debate particularmente oportuno porque aperfeiçoou justamente o elemento que vem sendo utilizado para sustentar a cobrança. Ao reformular o art. 38 do CTN, a lei vinculou a apuração do valor venal às condições normais de mercado e incorporou critérios técnicos de avaliação, conferindo maior precisão à mensuração do imóvel sem alterar a extensão da imunidade. O valor venal pode servir para quantificar uma parcela juridicamente sujeita ao ITBI, mas não para transformar uma diferença econômica em parcela autônoma da incidência.
Incidência e base de cálculo
A base de cálculo mantém relação necessária com a materialidade do tributo, sem se confundir com ela. Sua função é exprimir quantitativamente um fato jurídico tributário já identificado. Embora deva guardar relação com a hipótese de incidência, não pode substituir a definição do fato tributável. A incidência recai sobre o fato gerador, enquanto a base fornece a medida legal de sua grandeza.
Essa ordem lógica assume especial importância na integralização de capital. O valor venal pode mensurar uma transmissão previamente qualificada como tributável, mas não oferece, isoladamente, fundamento para concluir que determinada parcela da operação deixou de estar abrangida pela imunidade conferida à realização de capital pelo art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal.
O próprio CTN preserva essa distinção ao separar, no lançamento, a verificação da ocorrência do fato gerador, a determinação da matéria tributável e o cálculo do montante devido (art. 142). Essa ordem exclui a possibilidade de usar a avaliação econômica para constituir a própria matéria tributável. A existência de parcela sujeita ao ITBI deve ser definida antes da apuração de sua expressão econômica.
Tema 796 e a identificação do excedente
A leitura que alguns Fiscos vêm extraindo do Tema 796 tem levado a tratar como excedente sujeito ao ITBI a diferença entre o valor atribuído ao imóvel na integralização e aquele apurado posteriormente pela Administração.
No RE 796.376/SC, contudo, o excedente não foi constituído por uma avaliação fiscal posterior. Parte do valor dos bens havia recebido, no próprio negócio societário, destinação à reserva de capital. A incidência reconhecida pelo STF partiu da existência de parcela juridicamente situada fora da realização do capital, e não da simples diferença entre duas avaliações do mesmo patrimônio.
A diferença entre o valor atribuído ao imóvel no ato de integralização e aquele apurado posteriormente pelo Fisco não cria, por si só, uma parcela distinta da operação. Apenas atribui ao mesmo bem outra expressão econômica. Para que exista excedente relevante à luz do Tema 796, é necessário que parte do aporte tenha recebido destinação patrimonial própria, diversa da realização do capital.
Essa distinção permite separar o excedente econômico do excedente jurídico. O primeiro decorre da divergência entre avaliações do mesmo imóvel. O segundo pressupõe que parte do aporte tenha recebido destino patrimonial diferente do capital. Uma avaliação superior pode revelar maior valor de mercado, mas não demonstra que parcela autônoma da transmissão tenha ocorrido fora da integralização.
O valor histórico e o alcance da imunidade
A relação entre os Temas 1.348 e 796 se torna mais clara quando se considera que a integralização de imóveis é frequentemente realizada pelo valor constante da declaração de bens. A Lei 9.249/1995 autoriza a conferência pelo valor declarado ou pelo valor de mercado e prevê tributação do ganho de capital quando a transferência ocorre por valor superior ao constante da declaração (art. 23).
A utilização do valor histórico não constitui, assim, uma anomalia voltada à redução do ITBI. Ela integra o regime jurídico da operação e é compatível com a transferência do bem à sociedade em contrapartida à participação societária recebida pelo próprio contribuinte. A adoção do valor de mercado, por sua vez, pode produzir ganho de capital tributável pelo imposto de renda.
Esse dado dimensiona o alcance prático do Tema 1.348. O eventual reconhecimento da imunidade independentemente da atividade preponderante terá eficácia reduzida se a diferença entre o valor histórico admitido pela legislação federal e uma avaliação fiscal posterior puder ser convertida, sem outro elemento jurídico, em excedente submetido ao ITBI.
A Lei 9.249/1995 não define a base de cálculo do imposto municipal nem limita o poder de avaliação da Administração. Demonstra, porém, que o ordenamento admite a não coincidência entre valor de mercado e valor de conferência ao capital sem que dessa diferença surja nova destinação patrimonial.
Na integralização, o valor econômico do bem também não esgota a qualificação jurídica da operação. A transferência ocorre para realizar capital subscrito, e não em contrapartida a um preço de compra e venda.
A proximidade econômica entre negócios distintos não elimina essa diferença jurídica nem autoriza reconstruir a operação segundo o modelo que pareça fiscalmente mais usual. O art. 110 do CTN limita justamente a redefinição de conceitos de direito privado empregados pela Constituição para delimitar a competência tributária.
A avaliação após a LC 227/2026
Ao reformular a disciplina da base de cálculo do ITBI, a LC 227/2026 tornou mais precisa a apuração do valor venal, com parâmetros de mercado, novas fontes de informação e mecanismos de contraditório. O avanço normativo está na qualidade da mensuração, não na redefinição das hipóteses de incidência.
O Tema 1.113 do STJ opera no mesmo plano ao exigir procedimento próprio para afastar o valor declarado pelo contribuinte e vedar a adoção unilateral de valor de referência. A diferença de mercado pode servir para quantificar uma parcela cuja incidência esteja juridicamente demonstrada, mas não para converter a própria diferença em fato tributável.
A retomada do Tema 1.348 permitirá ao STF definir o alcance da imunidade na integralização de capital, mas a utilidade prática dessa definição também dependerá da forma como se compreende o excedente referido no Tema 796. A valorização econômica do imóvel não se confunde com a destinação patrimonial do aporte, e a disciplina introduzida pela LC 227/2026, embora aperfeiçoe a apuração do valor venal, não altera essa premissa. Preservar essa distinção evita que a avaliação fiscal, concebida para mensurar o imposto, seja utilizada para ampliar por via indireta o próprio campo de incidência do ITBI.
