Da Redaçao
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu por unanimidade que o valor da causa em ações de rescisão de contrato de locação built to suit deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme a Lei do Inquilinato, e não ao valor total do contrato. A decisão da Terceira Turma afeta o cálculo dos honorários advocatícios e evita enriquecimento indevido nos processos dessa natureza.
O que é built to suit e por que importa
O built to suit, também conhecido como locação sob encomenda, caracteriza-se pela construção ou adaptação de imóvel conforme necessidades do futuro locatário. Geralmente voltado para empresas que pretendem ocupar o espaço por período prolongado, esse tipo contratual envolve investimentos significativos do proprietário. A modalidade ganhou importância crescente no mercado imobiliário corporativo nos últimos anos.
A distinção entre o valor total do contrato e o aluguel mensal interfere diretamente nos honorários de sucumbência. Quando se quer rescindir esse tipo de contrato, a questão do valor atribuído à causa pode resultar em diferenças muito substanciais na hora de quantificar esses honorários.
Aplicação da Lei do Inquilinato prevalece
A ministra relatora Nancy Andrighi explicou que o artigo 54-A da Lei do Inquilinato, ao disciplinar essa modalidade contratual, estabelece aplicação das disposições procedimentais da própria lei. Portanto, em questão de valor da causa, o regramento especial da lei locatícia deve prevalecer sobre a regra geral do Código de Processo Civil (CPC).
Embora o artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato não mencione expressamente as ações de rescisão built to suit, a aplicação decorre de interpretação sistemática da própria lei. Essa lógica interpretativa garante coerência e evita distorções no sistema jurídico de proteção ao inquilino.
O caso concreto que chegou ao STJ
No caso julgado, as autoras ajuizaram ação de rescisão de contrato built to suit atribuindo valor de R$ 570 mil à causa, correspondente a um mês de aluguel. Após indeferimento de tutela de urgência e desprovimento do agravo de instrumento, desistiram da ação. A empresa ré pediu então correção do valor para R$ 68,4 milhões, baseando-se no valor integral do contrato.
O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) reconheceu cabimento de honorários de sucumbência, mas adequou de ofício o valor da causa para R$ 6,84 milhões, equivalente a 12 meses de aluguel mensal. A empresa recorreu ao STJ sustentando que tribunal estadual não poderia alterar o valor sem impugnação específica da parte.
Enriquecimento sem causa justifica correção
Nancy Andrighi observou que como regra a correção de ofício do valor da causa deve ocorrer até a sentença. Contudo, a jurisprudência do STJ admite exceções quando há inexatidão material, erro de cálculo ou quando manutenção do valor puder gerar enriquecimento sem causa por erro evidente.
Para a relatora era possível adequar o valor da causa ao critério da Lei do Inquilinato sem caracterizar julgamento além do pedido. A manutenção de R$ 68,4 milhões, incompatível com disciplina especial aplicável, poderia gerar enriquecimento indevido na fixação dos honorários advocatícios.
