Felipe de Abreu Sampaio*
A locação de imóveis através de plataformas como o Airbnb tem se tornado uma prática cada vez mais comum em diversas cidades do mundo, inclusive no Brasil. Cerca de metade dos municípios do pais constam na plataforma Airbnb. No entanto, essa tendência também trouxe à tona uma série de desafios.
1) O Airbnb em condomínios residenciais:
Nos últimos anos, muitos proprietários de imóveis desocupados ou que viajam frequentemente e desejam ganhar uma renda extra durante os períodos em que não utilizam o imóvel se viram atraídos pela plataforma Airbnb, como uma oportunidade de rentabilizar suas propriedades de forma eficiente. A plataforma facilita o contato entre proprietários (ou locatários) e possíveis hóspedes, permitindo que qualquer pessoa alugue um quarto, um apartamento ou uma casa inteira por curtos períodos.
No entanto, ao contrário das locações tradicionais, a locação via Airbnb é caracterizada pela alta rotatividade de inquilinos e pela informalidade do processo, o que pode se tornar um problema quando o imóvel está localizado em condomínio, causando desconforto e inseguranças entre os demais condôminos e na administração condominial, o que gera um conflito de interesses entre o proprietário do imóvel e os demais condôminos, sendo necessária a observação legal.
2) A legislação sobre locações de curta temporada em condomínios
No Brasil, a regulamentação desse tipo de locação ainda não é completamente uniforme. Além disso, ainda existe uma frequente divergência dos tribunais sobre o tema.
O STJ em 2021 definiu que condomínios podem proibir moradores de locarem os imóveis por meio do site Airbnb, desde que haja previsão expressa de destinação residencial das unidades em sua convenção.
Nos tribunais estaduais, alguns julgados, decidem em favor dos condomínios, especialmente quando a convenção condominial estabelece restrições explícitas à locação por temporada. Em outros, as decisões favoreceram os proprietários, alegando que a locação via Airbnb é compatível com o uso residencial das unidades, contrariamente ao disposto na decisão do STJ (sendo objeto de reanálise agora em 2024 – Resp 2.121.055), considerando que a destinação não é pura e exclusivamente residencial.
3) Impactos no cotidiano dos condomínios
Os principais pontos que impactam a locação de unidades residenciais em condomínios via Airbnb no dia a dia dos condomínios são:
Segurança: circulação de pessoas desconhecidas no condomínio que gera um sentimento de insegurança, o que pode exigir uma maior vigilância e fiscalização por parte da equipe de segurança.
Convivência: A rotatividade frequente de hóspedes também pode afetar a harmonia entre os condôminos. os hóspedes temporários, além de não estarem familiarizados com as regras do condomínio, também não têm o mesmo nível de compromisso com as regras que os moradores permanentes.
Infraestrutura: A utilização intensa das áreas comuns, como piscinas, academias e salões de festas, por parte dos hóspedes de curta duração também pode sobrecarregar a infraestrutura do condomínio, gerando desgaste e aumento nos custos de manutenção.
4) Como os condomínios têm lidado com o Airbnb
Para lidar com os desafios trazidos pela locação de imóveis via Airbnb, muitos condomínios têm adotado diferentes estratégias. Entre as medidas mais comuns estão:
Alteração da convenção condominial para incluir regras específicas sobre a locação de curta temporada. Essas mudanças geralmente precisam ser aprovadas em assembleia geral e podem incluir desde restrições à locação de curta duração até a proibição total dessa prática.
Controle de acesso mais rigoroso, com a exigência de prévia comunicação à administração sobre a chegada de novos hóspedes e a verificação de documentos.
Taxas adicionais para cobrir o aumento nos custos de manutenção e segurança gerados pela alta rotatividade de pessoas.
Mediação de conflitos entre moradores e proprietários que alugam suas unidades por curta temporada.
5) O futuro do Airbnb em condomínios
Com o crescimento contínuo do turismo e da popularização de plataformas como o Airbnb, além do benefício econômico da prática, é provável que a locação de imóveis em condomínios não desapareça siga em alta, representando uma nova realidade que demanda adaptações. No entanto, para que essa prática se torne sustentável e equilibrada, será necessário a criação de regulamentação especifica, além de, na pratica, se encontrar um ponto de equilíbrio entre os interesses dos proprietários, dos hóspedes e dos outros moradores.
Hoje, o que vigora é que, se a convenção de condomínio é omissa sobre o Airbnb, mas estabelece que as unidades têm destinação residencial, é possível proibir locações por temporada via plataformas digitais, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que considera esse tipo de locação não residencial. Para proibir ou autorizar de forma permanente, o condomínio deve realizar uma assembleia para alterar a convenção, votando pela proibição com o quórum de 2/3 dos condôminos, como previsto no Código Civil.
*Felipe de Abreu Sampaio é advogado do escritório Abreu Sampaio Advocacia; graduado pela PUC/SP, é mestre em Direito dos Negócios, pela FGV, com especialização em Direito Societário, também pela FGV. 
