Da Redação
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.099), que o consumidor tem até dez anos para pedir a restituição da comissão de corretagem quando a rescisão do contrato de compra e venda ocorrer por atraso na entrega do imóvel, em casos em que a responsabilidade seja da construtora ou da incorporadora. O prazo, segundo a Corte, começa a contar a partir da recusa da empresa em devolver os valores.
O relator do caso, ministro Humberto Martins, destacou que a tese se distingue daquela firmada no Tema 938, que fixou a prescrição trienal em situações em que a discussão é sobre a abusividade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da corretagem. No novo entendimento, o alvo do pedido é a incorporadora ou a construtora, e não a imobiliária.
“O que se exclui desta afetação é a possibilidade de restituição contra a empresa corretora de imóveis que atuou na intermediação do negócio”, explicou o ministro.
Caso concreto e alcance da decisão
O processo representativo (REsp 1.897.867) tratava de um contrato de promessa de compra e venda de apartamento que foi rescindido porque a incorporadora não entregou o imóvel no prazo. Os compradores pediram a devolução de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.
O Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) aplicou o prazo prescricional de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual. Para o TJCE, não cabia aplicar a prescrição trienal do Tema 938, pois a restituição era consequência da rescisão contratual.
Embora as partes tenham celebrado acordo extrajudicial, o STJ manteve a análise do tema, já que o processo havia sido afetado como repetitivo, servindo de referência para casos semelhantes.
Entendimento consolidado
Segundo Humberto Martins, havia divergência na jurisprudência sobre o prazo para restituição da corretagem. No entanto, os julgados passaram a se alinhar no sentido de que, quando a culpa é da construtora ou da incorporadora, aplica-se o prazo decenal. Nesses casos, não se trata de enriquecimento sem causa, mas de devolução de valores pagos em razão de contrato posteriormente desfeito.
O ministro também esclareceu que o início da contagem não ocorre na assinatura do contrato nem no pagamento de cada parcela, mas no momento em que o consumidor tem ciência da recusa da empresa em devolver o dinheiro. “É nessa data que se configura a violação ao direito do comprador”, concluiu.
Proteção do consumidor
Com a decisão, o STJ reforça a proteção dos consumidores em contratos imobiliários, delimitando de forma clara quando e contra quem cabe o pedido de restituição da comissão de corretagem em caso de atraso na entrega do imóvel.
