Por Carolina Villela
A Segunda Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) analisa se contratos de alienação fiduciária celebrados fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) precisam ou não de escritura pública. O julgamento, que ocorre no plenário virtual com término previsto para 24 de fevereiro, envolve a validade dos Provimentos nº 172 e nº 174 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que restringiram o uso de instrumento particular em contratos imobiliários.
O caso chegou ao STF por meio de mandado de segurança (MS 40223) impetrado pelo partido Podemos, que contesta decisão anterior do tribunal. A legenda alega que a interpretação correta do artigo 38 da Lei 9.514/1997 restringe o uso do instrumento particular apenas às entidades integrantes do SFI, argumentando que a exigência de escritura pública fora desse sistema reduz riscos de fraude, mitiga litígios e garante maior validade probatória aos contratos. O relator, ministro Gilmar Mendes, negou provimento ao pedido, sendo acompanhado pelo ministro André Mendonça.
Gilmar Mendes rejeita argumentos do Podemos
Ao negar o agravo regimental, o ministro Gilmar Mendes entendeu que o partido não apresentou argumentos suficientes para reverter a decisão anterior do tribunal. Para o relator, as alegações do Podemos são “impertinentes e decorrem de mero inconformismo” com o posicionamento já consolidado pela Corte. Mendes destacou ainda que a suspensão dos Provimentos 172/2024 e 175/2024 pelo Corregedor Nacional de Justiça ocorreu justamente pela ausência de estudo prévio sobre o impacto econômico antes da edição das normas.
O ministro lembrou, em seu voto, que o partido político ainda dispõe de outro caminho institucional para fazer valer sua posição: a apresentação de proposições legislativas no Parlamento. Na avaliação de Mendes, cabe ao Podemos buscar, por meio do devido processo legislativo e da deliberação democrática, a conformação das políticas públicas aos seus entendimentos programáticos — e não ao Judiciário substituir essa função.
Em junho de 2024, o CNJ havia restringido a possibilidade de contratação de alienação fiduciária com efeito de escritura pública às entidades autorizadas a operar no SFI e no SFH, bem como a cooperativas de crédito, companhias securitizadoras e agentes fiduciários regulados pela CVM ou pelo Banco Central.
Senacon defende escritura pública como proteção ao consumidor
A Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), órgão do Ministério da Justiça e Segurança Pública, manifestou apoio à interpretação restritiva da lei. Em parecer, o órgão sustenta que a dispensa da escritura pública em negócios realizados fora do sistema financeiro não é juridicamente adequada e fragiliza a tutela preventiva do consumidor, especialmente em contratos de alta complexidade e longo prazo celebrados diretamente com construtoras e incorporadoras.
Para a Senacon, a atuação do tabelião de notas funciona como uma “infraestrutura institucional de confiança”, capaz de proteger o consumidor contra cláusulas abusivas e a assimetria de informações entre as partes. A manifestação foi em reposta ao requerimento do deputado federal Kiko Celeguim (PT-SP), que protocolou o pedido de informações ao órgão ao final de 2025. “O cidadão comum, ao adquirir sua casa própria, muitas vezes não tem noção técnica dos riscos jurídicos envolvidos”, afirmou o parlamentar.
Professor da USP aponta risco de fraudes e lavagem de dinheiro
O debate técnico ganhou ainda mais profundidade com um parecer jurídico elaborado pelo professor-doutor Luís Fernando Massonetto, da Faculdade de Direito da USP, a pedido do Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais (IBDEPS). O estudo foi encaminhado pelo deputado Kiko Celeguim à Senacon e sustenta que a dispensa da escritura pública reduz a proteção ao consumidor e abre brechas para a assinatura de contratos lesivos, fraudes e até facilitação de lavagem de dinheiro nas operações de compra e venda de imóveis.
Massonetto argumenta que, sem a escritura pública, a fé pública é substituída por instrumentos particulares, transferindo ao próprio mercado a responsabilidade de garantir a segurança jurídica das transações. Para o professor, essa inversão compromete os fundamentos institucionais da economia de mercado, já que o sistema notarial brasileiro funciona como uma infraestrutura de governança econômica que estabiliza direitos, reduz incertezas e protege o consumidor. Na sua avaliação, “transferir essa função à lógica concorrencial significa submeter a produção da confiança — que é um bem público — a incentivos privados”.
