Por Hylda Cavalcanti
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) validou, durante julgamento recente, a venda direta de um imóvel penhorado, mesmo feita após leilão judicial sem arremate. Os ministros pacificaram o entendimento de que apesar de o procedimento previsto no Código de Processo Civil (CPC) sobre o tema não ter sido seguido à risca, a anulação não deve acontecer de forma automática.
Conforme os magistrados que integram a 3ª turma do STJ, onde o recurso foi julgado, é preciso demonstrar prejuízo concreto às partes. Por isso, com base nessa posição, o colegiado da Turma negou, por unanimidade, recurso de dois devedores que tentavam anular a venda de um imóvel em execução de título extrajudicial.
Ação do Banco do Brasil
No caso em questão, o imóvel — localizado em Santa Catarina — tinha sido penhorado em uma ação de cobrança movida pelo Banco do Brasil. Depois de um leilão judicial sem a arrematação do bem, o mesmo foi vendido diretamente a um terceiro, em modalidade chamada pelo CPC de “alienação por iniciativa particular”.
A propriedade, avaliada em R$ 926.213,08, foi alienada por R$ 472.368,67, à vista. Depois, a venda foi homologada pelo juízo, e o comprador passou a ter a posse do imóvel.
Procedimento não observado
Os antigos proprietários, porém, ajuizaram ação para anular a venda com o argumento de que “além de o procedimento previsto no CPC não ter sido observado, eles não foram intimados previamente sobre a venda direta”. Segundo ressaltaram, se tivessem sido avisados, familiares poderiam ter apresentado proposta para manter o imóvel na família.
Em primeiro grau, o juízo julgou o pedido improcedente. Os antigos proprietários apresentaram recurso junto ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) que manteve a sentença. Conforme a decisão dos desembargadores estaduais, “embora o rito legal não tenha sido integralmente seguido, não houve prejuízo aos autores”. Para o tribunal estadual, a venda ocorreu logo depois do leilão judicial, do qual os devedores tinham ciência.
Modalidade prevista no CPC
Os antigos proprietários, então, interpuseram recurso especial junto ao STJ. Para a relatora da ação na Corte superior, ministra Nancy Andrighi, a alienação por iniciativa particular está prevista no artigo 880 do CPC. Segundo ela, “essa modalidade permite que, quando não houver adjudicação, o credor peça a venda do bem por iniciativa própria ou por meio de corretor ou leiloeiro credenciado”.
A ministra destacou que, nesses casos, o juiz deve fixar as condições da venda, como prazo, forma de publicidade, preço mínimo, condições de pagamento, garantias e eventual comissão de corretagem. Por isso, no caso concreto, a magistrada reconheceu que o procedimento não foi respeitado.
Sem pedido prévio
“Não houve pedido prévio do credor, intimação das partes nem fixação das condições da alienação pelo juiz”, afirmou ela, no seu voto. Ainda assim, a relatora observou que a venda foi posteriormente aceita pelo banco credor e homologada pelo juízo. Além disso, o imóvel foi vendido por valor superior a 50% da avaliação e pago à vista.
Por esses motivos, ela entendeu que “a existência de falha no procedimento não leva, por si só, à anulação da venda”. “É preciso demonstrar prejuízo concreto”, acrescentou no seu voto.
Presenciaram o leilão
Quanto ao fato de os recorrentes terem dito que a falta de intimação impediu familiares de exercerem preferência na compra do imóvel, Nancy Andrighi afirmou que familiares do executado estiveram presentes no leilão e tiveram ciência do interesse do comprador em adquirir o bem, mas não apresentaram proposta.
De acordo com a ministra, a tese de perda da chance de exercer preferência só foi levantada posteriormente, na réplica da ação anulatória, e não na petição inicial nem nas impugnações apresentadas na época da arrematação. “Os danos alegados decorreram da própria perda do imóvel penhorado, e não da falta de intimação específica para a venda direta”, frisou. O processo julgado foi o Recurso Especial (REsp) Nº 2.202.208.
— Com informações do STJ
